Posso comprar um imóvel em nome do meu filho?

Comprar imóveis não é somente a realização do sonho da casa própria, é também um investimento de longo prazo.

Pensando nisso, muitos pais decidem comprar imóveis em nome de seus filhos, seja para garantir a eles uma casa no futuro, ou mesmo para proteger o patrimônio da família.

E a compra também pode ser feita em nome de filhos menores, sem nenhuma renda. Isso porque independentemente da pessoa, o ato será considerado como doação.

Vejamos o que diz o nosso Código Civil:

Art. 538. Considera-se doação o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do seu patrimônio bens ou vantagens para o de outra.

A lei diz apenas “bens ou vantagens”, sem definir se é dinheiro, móvel ou imóvel. Portanto, é a desse ponto que nós vamos partir.

Como é o procedimento?

O procedimento é bem simples, e tudo pode ser feito no mesmo ato.

Inclusive, é recomendável que você já mencione ao vendedor que o imóvel está sendo adquirido em nome de seus filhos, para que você tenha menos custos com cartórios.

Como falado anteriormente, a compra em nome dos seus filhos será considerada uma doação modal, ou seja, é a doação de recursos para que outra pessoa compre o bem.

Na escritura de compra e venda é necessário informar que o imóvel está sendo adquirido em nome dos filhos, com a doação de recurso dos pais.

Depois, você deverá levar a escritura até o Cartório de Registro de Imóveis competente para garantir a propriedade de seus filhos.

Quais as vantagens?

Há inúmeras vantagens em adquirir um imóvel em nome dos filhos, mas vamos listar as 2 principais:

1. Economizar no inventário e fazer um planejamento sucessório: a primeira vantagem é a mais simples. Se você fizer a doação em vida, em regra seus herdeiros não precisarão mover ação judicial ou ter novos gastos com cartórios e registros. Na sua falta, eles já terão recebido o imóvel
2. Proteção patrimonial: na escritura de compra e venda, e posteriormente no ato de registro de propriedade, você poderá constar que o imóvel é

• inalienável: ou seja, não poderá ser vendido nem doado pelos seus filhos até determinado período (geralmente, até que eles faleçam ou atinjam a maioridade);
• impenhorável: ou seja, o imóvel não poderá ser penhorado por dívidas suas ou dos seus filhos. Porém, poderá ser penhorado se tiver dívidas do próprio imóvel, como IPTU;
• incomunicável: ou seja, mesmo que seus filhos venham a se casar ou já estejam casados, o imóvel não fará parte da relação conjugal.

E as desvantagens?

Assim como nas vantagens, vamos listar as 2 principais:

1. Se seus filhos forem menores, você precisará de uma autorização judicial caso precise ou deseje vender o imóvel;
2. Você terá maiores gastos iniciais, com o pagamento de dois tributos, em vez de um. Porém, isso pode ser compensado no futuro, pois, em regra, os imóveis se valorizam.

Porém, partindo da noção de que o imposto é calculado sobre o valor atualizado do imóvel, imagine o quanto você economizará para seus filhos.

Quais impostos terei que pagar?

Quando você compra um imóvel em nome de seus filhos (ou de outra pessoa), haverá a incidência de dois impostos:

• ITCMD (imposto de transmissão causa mortis e doação): que é o imposto aplicável à doação. E será responsabilidade do Tabelião de Notas verificar o recolhimento desse imposto no ato da escritura de compra e venda;
• ITBI (imposto de transmissão de bens imóveis): que é o imposto aplicável a todas as transações imobiliárias. E será de responsabilidade do Registrador de Imóveis verificar o recolhimento desse imposto no ato do registro da propriedade;

Lembre-se: em se tratando de imóveis, só é dono quem registra.

Como já falamos em outros artigos, o ITCMD (ou simplesmente ITCD) é destinado ao Estado (por exemplo: Minas Gerais), e, portanto, cada um tem uma legislação própria para definir a alíquota do imposto.

Em Minas Gerais, neste ano de 2021, a alíquota vigente é de 5% (cinco por cento) sobre o valor da transmissão.

Já o ITBI é destinado à Prefeitura Municipal (por exemplo: Belo Horizonte), e, portanto, tem uma variação ainda maior dependendo de onde você estiver.

Em Belo Horizonte, neste ano de 2021, atualmente a alíquota é de 3% (três por cento) sobre o valor de mercado do imóvel.

Sobre o valor de mercado, temos um artigo em que explicamos isso um pouco melhor. Clique aqui pra ler depois.

Vamos a um exemplo prático

Imagine que você está adquirindo um imóvel no valor de R$ 100 mil em nome de seu único filho em Belo Horizonte, Minas Gerais.

Nesse caso, tanto o valor da doação quanto o valor do imóvel são idênticos.

Portanto você pagará, no ato da assinatura da escritura de compra e venda, o valor de R$ 5 mil (5% sobre o valor da doação).

Quando levar a registro no Cartório de Registro de Imóveis competente, terá que pagar o valor de R$ 3 mil (3% sobre o valor do imóvel).

Ao final, foram R$ 8 mil de impostos.

Preste atenção a estes 2 detalhes

• Antes de pagar os impostos, porém, veja se os valores informados estão corretos.

Infelizmente é comum o Estado e o Município considerarem valores maiores do que você realmente pagou, para aumentar a arrecadação dos impostos.

Se isso acontecer, você precisará apresentar um recurso administrativo, ou até mesmo mover uma ação judicial.

• Você deve respeitar o direito à herança dos seus filhos.

Em outras palavras, se você tiver dois ou mais filhos, e doar o imóvel para apenas um deles, certifique-se de que fará uma doação no mesmo valor aos demais, para que não haja discussões jurídicas no momento da partilha, quando da sua falta.

Portanto, planeje bem, e, se for preciso, consulte um especialista para te auxiliar.

Posso comprar em nome de outra pessoa, mesmo não sendo parente?

E a resposta também é sim.

Você pode comprar imóveis em nome de qualquer pessoa, e é bastante comum que pessoas que não têm filhos façam isso em favor de sobrinhos e afilhados, por exemplo.